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瑞安房地产:重仓上海丨透析房企布局?

作者:佚名 时间:2020-04-07 17:27

年报显示,2019年,瑞安房地产收入为103.92亿元,同比下降58%;物业投资收入 23.45 亿元,同比增11%;租金及相关收入为22.51亿元,同比增长12%;租金及相关收入总额(包括合营公司及联营公司所持物业)为25.73亿元,同比增长17%。

目前,瑞安房地产物业发展及物业投资项目位于中国上海、武汉、佛山、重庆及南京5个地区。其中上海一直作为瑞安房地产重仓之地,2019年租金业绩贡献70%。

瑞安房地产有限公司主席罗康瑞表示,瑞安房地产以位于上海的强大资产基础为后盾,秉持轻资产策略,作出投资来把握新机遇。集团将继续发挥品牌优势,加强以上海为策略重心,进一步扩展当地业务。

在物业发展方面,2019年,瑞安房地产收入同比下降58%至103.92亿元。瑞安房地产方面表示,收入下降主要由于已确认物业销售大幅下跌。

业绩报显示, 2019年,瑞安房地产合约物业销售额及其他资产处置为125.01亿元,同比下降44%。其中住宅物业销售占97.5%,商业物业销售占2.5%。

据悉,下跌的主要原因是瑞安房地产在2019 年并无其他资产处置。2018年其因出售上海瑞虹新城1号和7号住宅地块,获得了149.81亿元的收入。

具体来看,2019年瑞安房地产的物业销售包括一般物业销售及向一名第三方一次性出售瑞虹新城住宅发展项目第1及第7号地块49.5%的权益(瑞虹新城出售事项),下跌68%至71.76亿元。

其中,2019年的一般物业销售为59.06亿元,同比下降16.7%。主要包括来自太平桥第116号地块、佛山(主要于第2/3号地块)及瑞虹新城?悦庭(第2号地块)的收入贡献。其中,来自瑞虹新城?悦庭(第2号地块)的收入为7.23亿元,同比降81.7%;太平桥第116号地块的收入为34.12亿元,同比下降24.8%。

瑞安房地产在财报中指出,就瑞虹新城出售事项而言,虽然出售事项已于2018年完成,但相关付款情况视乎项目的土地平整进度而定。瑞虹新城第7号地块最后阶段的土地平整已于2019年完成,因此,集团在2019年确认结余收入为12.70亿元。

若不包括大连项目和上海瑞虹新城第 1 及第 7 号地块的处置,2019 年瑞安房地产的合约物业销售额为125.01 亿元,同比减少14%。

截至2019年末,瑞安房地产2020 年可供销售及预售的住宅物业建筑面积约 36.27万平方米,涵盖上海太平桥、上海瑞虹新城、武汉天地、武汉光谷创新天地、佛山岭南天地、重庆天地六个项目。

在物业投资方面,2019年瑞安房地产物业投资收入 23.45 亿元,同比增11%;而投资物业租金及相关收入 22.51 亿元,同比上升12%。租金及相关收入按年上升12%,主要由于现有已落成物业及新落成物业(包括已进行资产提升计划的物业)租金持续增长所致。

一直以来,上海作为瑞安房地产的大本营,租金及相关收入贡献率最高。具体来看,上海物业的租金及相关收入15.78 亿元,同比上升 6%,占租金及相关收入总额 70%,包括新天地广场及 INNO 创智完成资产提升计划,两个项目均已开始产生租金收入,抵销来自新天地南里的租金收入跌幅,新天地南里自 2019 年 3 月起进行一项改造升级,预计于 2020 年下半年完成。

此外,武汉天地一方北馆已经落成,在 2019 年11月开业,为武汉天地带来按年 29%的租金增长,升至3.41 亿元。酒店经营收入(包括来自佛山马哥孛罗酒店的收入贡献)于 2019 年跌至 9400 万元。

2019 年,物业组合(包括合营公司及联营公司所持物业)所产生的租金及相关收入总额为 25.73亿元,同比 17%。其中,上海贡献达74%,其次是武汉贡献13%,佛山10%,其余3%则来自重庆及南京。

在 2019 年 12 月 31 日,以公平值计价的已落成及发展中投资物业(未包括经营酒店、自用物业及投资物业—使用权资产分租)的账面值为 458.03 亿元,相应的总建筑面积达 127.2万平方米。其中账面值的 0.6%,2.62 亿元来自 2019 年的公平值增值。位于上海、武汉、佛山及重庆的物业分别占账面值的 71%、15%、10%及 4%。

与内地房企高杠杆、扩规模的发展路径截然不同,2015年起,为了改善财务状况,瑞安房地产开始做轻资产转型,实施去杠杆策略,无论是出售项目股权还是引入战略合作伙伴,以降低资产负债率,增加现金流。

罗康瑞之前也表示,日后仍会通过出售旗下项目部分权益以换取现金,加快项目发展速度。

公开资料显示,其先后出售了上海浦东四季酒店、四季汇、上海太平新天地朗廷酒店、虹桥天地酒店、武汉天地企业中心2号、重庆天地、大连天地、上海创智天地、瑞虹新城等项目或项目股权,套现超500亿元。最近一次物业出售是在2018年6月,公司以45.89亿元的价格向出售瑞虹新城部分项目权益(即其八期天悦郡庭)。

随着不断抛售资产,瑞安房地产的资产负债率开始逐年下降。数据显示,瑞安房地产净资产负债率曾在2015年中期达到最高位87%,至2017年底,瑞安房地产降至51%,2018年末降低40%。

不过,在2019年末,瑞安房地产的净资产负债率却较2018年上升12%,达到52%。瑞安房地产方面表示,上升的主要原因是集团于2019年10月和11月两次购入新土地。

近年来瑞安房地产在内地鲜有新的土地进账,而自2018年以来,其通过公开市场一共拿下5宗土地,全部来自于上海。

据上海乐居不完全统计,2019年10月31日,瑞安房地产竞得上海青浦区一宗住宅用地;2019年11月1日,其再竞得上海普陀区鸿寿坊D5-1地块。两天之内豪掷近60个亿,几乎占到了瑞安房地产2018年125亿合约销售额的一半。

可以看到,做减法的瑞安房地产从未离开过上海房地产市场,一直把上海当做是重仓之地。

罗康瑞介绍,随著商业地产策略的逐步加强,瑞安加强以上海为策略重心,亦在上海部署更多的资源。2019 年,集团完成了在上海的多项重大收购,包括透过瑞安房地产管理的核心+办公楼投资平台(「SCOV」)购入的企业天地 5 号;上述位于上海南京西路附近的普陀区商业地块鸿寿坊项目,以及上述位于上海青浦区包括四块住宅用地的蟠龙天地项目。此外,于2019 年 9 月,我们为位于上海的一个大型商业中心-新天地(亦称「太平桥第 123、124 及 132 号地块」)举行开工仪式。

据业绩报,截至2019年末,瑞安房地产目前在上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达 168 万平方米(上海物业组合),当中 52%总建筑面积已竣工作收租之用,而余下面积则处于发展阶段;截至 2019 年 12 月 31 日,上海物业组合的资产总值约为人民币 760 亿元;集团在物业组合中的实质权益由 2018 年的 47%升至 2019 年的 58%,集团应占资产总值约为人民币 440 亿元。

“我们在上海商业资产包的比重是非常大的,也相信在未来不停提升资产值,瑞房在目前已经算是上海其中一个最大的商业开发商和商业房地产商。”瑞安房地产有限公司财务总监及投资总监孙希灏表示,“希望继续在上海扩大商业物业范围和资产管理范围,因为长远来看,上海市场整体上是一个空间发展比较大的市场。”

“2020 年将会是充满挑战的一年。”展望未来,罗康瑞表示,全球经济仍然面临债务高企,近期新冠状肺炎影响了全球供应链运作、抑制了居民消费,预计上半年全球经济将明显下滑。鉴于中国经济和房地产市场存在巨大的下行风险,瑞房将保持警惕并密切监察市场动态,作好推出应变计划的准备,以应对接踵而至的挑战和机遇。乐居财经